Divorce avec bien immobilier : le notaire et le coût du partage

Vous êtes d'accord pour divorcer. Vous êtes même d'accord sur l'essentiel : l'un garde l'appartement, l'autre reçoit sa part. Et l'on vous annonce qu'il faut un notaire, en plus des deux avocats. Pourquoi ? Et combien cela va-t-il coûter ?

La réponse courte. Dès qu'un bien immobilier figure dans le patrimoine commun ou indivis, la liquidation du régime matrimonial doit être établie par un notaire, en la forme authentique. C'est l'article 229-3, 5°, du Code civil qui l'exige pour le divorce par consentement mutuel. L'acte notarié est annexé à la convention de divorce, et les frais de ce partage s'ajoutent aux honoraires des avocats.

Cet article explique ce que fait le notaire, à quel moment il intervient, qui le choisit, quels frais sont en jeu et comment le cabinet les répartit dans ses conventions. Les montants détaillés poste par poste figurent dans notre fiche sur le coût d'une procédure de divorce : nous ne les reprenons pas ici. L'objet de cette page est de comprendre la logique de l'intervention notariale, pour aborder le rendez-vous chez le notaire sans mauvaise surprise.

Pourquoi un notaire est-il obligatoire dès qu'il y a un bien immobilier ?

La convention de divorce par consentement mutuel doit comporter l'état liquidatif du régime matrimonial (le document qui recense ce que possèdent les époux, ce qu'ils doivent, et attribue à chacun sa part). L'article 229-3 du Code civil précise, en son 5°, que cet état liquidatif est établi « le cas échéant en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière ».

Les biens soumis à publicité foncière sont, pour l'essentiel, les immeubles : maison, appartement, terrain, place de parking, cave. Leur changement de propriétaire doit être inscrit au service de la publicité foncière, et seul un acte notarié peut l'être.

La même règle se retrouve ailleurs dans le Code civil. Pendant une procédure de divorce judiciaire, les époux peuvent conclure des conventions de liquidation, mais « lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à la publicité foncière, la convention doit être passée par acte notarié » (article 265-2). Et pour tout partage amiable d'une indivision, l'article 835, alinéa 2, impose l'acte notarié dès qu'un immeuble est en cause.

Concrètement, sans bien immobilier, les avocats rédigent eux-mêmes la liquidation dans la convention, et le notaire n'intervient que pour le dépôt. Avec un bien immobilier, le notaire rédige un acte distinct. La convention du cabinet le reprend en une phrase : la liquidation « a été réalisée par acte reçu par » le notaire, « dont une copie est annexée aux présentes conformément aux dispositions de l'article 229-3, 5° du Code civil ».

Que fait le notaire, et à quel moment intervient-il ?

Dans un divorce par consentement mutuel, le notaire peut intervenir deux fois, à deux titres différents.

Une première fois, pour l'état liquidatif. Il recense les biens et les dettes, évalue les droits de chacun, intègre les récompenses (les comptes entre la communauté et chaque époux) et les créances entre époux, puis attribue les biens. Son acte doit exister au moment où la convention est signée, puisqu'il y est annexé.

Une seconde fois, pour le dépôt de la convention. Une fois signée par les époux et contresignée par les avocats, la convention est déposée au rang des minutes d'un notaire. Ce dépôt « donne ses effets à la convention en lui conférant date certaine et force exécutoire » (article 229-1 du Code civil). Le notaire qui reçoit le dépôt contrôle les exigences formelles, il ne refait pas la liquidation.

Prenons le cas d'un couple marié sans contrat, propriétaire d'un appartement acheté pendant le mariage. Les avocats négocient l'ensemble des effets du divorce. En parallèle, le notaire prépare l'acte de liquidation qui attribue l'appartement à l'un des deux. Les époux signent l'acte notarié, puis, au cours d'un même rendez-vous ou plus tard, la convention de divorce qui l'annexe. Le divorce prend effet au dépôt.

L'ordre compte : un désaccord découvert chez le notaire retarde tout le divorce. C'est pourquoi les avocats et le notaire échangent en amont sur les chiffres.

Qui choisit le notaire ?

Aucun texte ne désigne le notaire de la liquidation dans un divorce par consentement mutuel. Les époux le choisissent d'un commun accord. Ils peuvent retenir le notaire qui a reçu l'acte d'achat, celui de la famille, ou celui que leur indiquent leurs avocats.

Rien n'interdit non plus à chaque époux de se faire assister de son propre notaire, l'acte étant alors préparé à deux. Cette organisation a un intérêt lorsque la confiance est fragile, par exemple sur l'évaluation du bien. Renseignez-vous sur ses incidences pratiques avant de la retenir.

Imaginez la situation suivante : l'épouse souhaite garder la maison familiale, et l'époux craint qu'elle soit sous-évaluée. Plutôt que de se disputer sur le choix du notaire, les époux peuvent faire établir une ou deux estimations par des professionnels de l'immobilier, puis confier l'acte au notaire de leur choix sur la base d'une valeur arrêtée ensemble.

En divorce judiciaire, la situation est différente. Le juge peut désigner un notaire pour élaborer un projet de liquidation, sur le fondement du 10° de l'article 255 du Code civil. Après le divorce, si les ex-époux ne parviennent pas à un partage amiable, la procédure de partage judiciaire désigne aussi un notaire.

Que coûte la liquidation chez le notaire ?

Trois catégories de frais se cumulent. Elles n'obéissent pas aux mêmes règles, et c'est ce qui rend les devis difficiles à lire.

Le droit de partage. C'est un impôt, versé à l'État par l'intermédiaire du notaire. Son taux est de 2,50 % en règle générale, ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts). Il est liquidé sur l'actif net partagé (article 747 du même code), c'est-à-dire sur la valeur des biens diminuée des dettes.

Les émoluments du notaire. Ils sont réglementés, proportionnels à la valeur des biens et dégressifs par tranches. Nous ne donnons pas ici de barème : le calcul dépend de la composition exacte du patrimoine, et le notaire peut vous en remettre le détail sur demande.

Les frais annexes. La publicité foncière de l'acte, les documents d'urbanisme, l'état hypothécaire, les copies. Ils varient selon le bien.

Concrètement, pour un appartement estimé 300 000 € sur lequel il reste 100 000 € de prêt, l'actif net est de 200 000 €. Le droit de partage s'élève à 1,10 % de cette somme, soit 2 200 €. Les émoluments et les frais annexes viennent s'y ajouter. La fiche coût d'une procédure de divorce et notre article combien coûte un divorce en 2026 donnent des ordres de grandeur pour ces autres postes.

Qui paie ? La répartition est celle que fixe la convention. Celle du cabinet prévoit, à son article sur les frais, que les époux « conserveront respectivement à leur charge les frais et honoraires de leurs avocats respectifs » et qu'« ils partageront par moitié chacun les frais notariés et les éventuels droits de partage ». C'est la solution la plus fréquente, mais elle se négocie comme le reste.

Rachat de soulte, vente ou indivision : quelles options pour le logement ?

Le notaire ne choisit pas pour les époux. Trois solutions s'offrent à eux, et chacune a ses conséquences.

L'attribution à l'un des époux, avec soulte. L'époux qui garde le bien verse à l'autre une soulte (la somme qui compense l'écart entre ce qu'il reçoit et ce à quoi il a droit). Pour un bien commun, le partage de la communauté suit les règles des partages successoraux, y compris pour les soultes (article 1476 du Code civil). Ce même texte précise qu'en cas de divorce, « il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant ».

Prenons le cas d'une maison commune estimée 400 000 €, avec 150 000 € de prêt restant. L'actif net est de 250 000 €, soit 125 000 € pour chacun. L'époux qui garde la maison doit verser 125 000 € à l'autre, et reprendre le prêt à sa charge, ce qui suppose en pratique l'accord de la banque : la convention de divorce ne lie que les époux, pas le prêteur.

La vente avant le partage. Le couple vend le bien à un tiers et se partage le prix. On lit souvent que cette voie évite le droit de partage. En divorce par consentement mutuel, ce n'est presque jamais le cas, parce que le prix doit figurer dans l'état liquidatif et que cette mention suffit à rendre le droit exigible : nous l'avons détaillé dans notre article vendre le bien avant la séparation évite-t-il le droit de partage ?.

Le maintien en indivision. Les époux restent propriétaires ensemble après le divorce, par exemple jusqu'à la majorité des enfants. La convention du cabinet prévoit alors qu'une convention d'indivision est reçue par le notaire et annexée à la convention de divorce. L'indivision survit au divorce, avec ses règles propres, et le partage interviendra plus tard.

Le choix entre ces trois voies dépend de la capacité de financement de chacun, de la situation des enfants et du marché immobilier. Il se fait avant le rendez-vous chez le notaire. Sur les comptes qui accompagnent souvent ce choix (remboursement du prêt par un seul époux, occupation du logement), voir notre fiche prêt commun et indemnité d'occupation.

Conseils pratiques : que faire dans cette situation ?

• •Rassemblez les titres dès le départ. Acte d'achat, tableau d'amortissement du prêt, relevés des comptes communs : le notaire en aura besoin, et leur absence retarde l'acte.
• •Faites estimer le bien. Une ou deux estimations écrites évitent qu'un désaccord sur la valeur n'apparaisse le jour de la signature.
• •Choisissez le notaire ensemble. Si la confiance manque, envisagez que chacun soit assisté de son propre notaire, après vous être renseigné sur l'organisation et le coût.
• •Demandez le détail des frais. Distinguez le droit de partage, qui est un impôt, des émoluments du notaire et des frais annexes.
• •Vérifiez votre capacité de financement. Si vous souhaitez garder le bien, consultez votre banque avant de vous engager sur une soulte.
• •Faites préciser la répartition des frais dans la convention. À défaut de clause claire, la discussion revient au pire moment.
• •Coordonnez avocats et notaire. L'acte notarié doit être prêt quand la convention est signée : les échanges se font en amont, pas la veille.

FAQ : les questions que vous vous posez

Peut-on divorcer à l'amiable sans passer chez le notaire si l'on a une maison ?

Non, pas pour la liquidation. L'article 229-3, 5°, du Code civil exige que l'état liquidatif soit établi en la forme authentique devant notaire lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, ce qui vise les immeubles. Sans bien immobilier, les avocats rédigent eux-mêmes la liquidation dans la convention. Avec un bien immobilier, un acte notarié distinct est nécessaire, puis il est annexé à la convention. Dans tous les cas, la convention est ensuite déposée au rang des minutes d'un notaire, ce qui lui donne force exécutoire (article 229-1).

Qui choisit le notaire, et peut-on en avoir chacun un ?

Les époux choisissent ensemble le notaire chargé de la liquidation. Aucun texte ne l'impose dans le divorce par consentement mutuel. Chacun peut aussi se faire assister de son propre notaire, ce qui est utile lorsque la valeur du bien ou certains comptes sont discutés. Le notaire n'est pas l'avocat de l'un ou de l'autre : il établit un acte authentique et veille à son équilibre. Le dépôt de la convention se fait ensuite chez un notaire, qui peut être le même (article 229-1 du Code civil). Renseignez-vous sur l'organisation retenue avant le premier rendez-vous.

Le droit de partage est-il calculé sur la valeur du bien ou sur ce qu'il reste après le prêt ?

Sur l'actif net partagé, donc après déduction des dettes, notamment du capital restant dû sur le prêt (article 747 du Code général des impôts). Son taux est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour un partage consécutif à un divorce (article 746). Pour un appartement de 300 000 € avec 100 000 € de prêt restant, l'actif net est de 200 000 € et le droit de partage de 2 200 €. Les émoluments du notaire obéissent à d'autres règles : ne confondez pas les deux assiettes. Le détail figure dans notre fiche sur le coût d'une procédure de divorce.

Qui paie les frais de notaire dans un divorce amiable ?

C'est la convention de divorce qui le décide. Celle du cabinet prévoit que chaque époux garde à sa charge les honoraires de son avocat, et que les frais notariés et les droits de partage sont partagés par moitié. D'autres répartitions sont possibles, par exemple lorsque l'un des époux garde le bien et souhaite assumer seul certains frais. Ce point se négocie avec le reste. Ce qui compte, c'est qu'il soit écrit noir sur blanc, puisque la convention a force exécutoire une fois déposée (article 229-1 du Code civil).

Faire le point sur votre situation

La présence d'un bien immobilier change le calendrier et le budget d'un divorce amiable, et elle se prépare avant le premier rendez-vous chez le notaire. Le cabinet Fain Avocats, à PARIS, intervient principalement en droit de la famille et coordonne avec le notaire la liquidation qui accompagne la convention de divorce. Pour examiner votre situation, prenez rendez-vous sur fain-avocats.fr, ou écrivez à contact@fain-avocats.fr.