Divorce et logement de famille en location : paiement du loyer et caution

Par le seul fait du mariage, le bail du domicile conjugal, à titre de résidence principale, devient automatiquement commun aux époux. Peu importe que le contrat ait été conclu avant le mariage et uniquement par l’un des futurs époux. Dès lors, les époux sont co-titulaires et solidaires du bail. Chacun a donc les mêmes droits et les mêmes obligations (paiement des loyers, réparations locatives…) sur le logement. La solidarité des époux implique qu’en cas de défaillance dans le paiement des loyers le bailleur puisse demander le paiement de la totalité des arriérés de loyers à l’un ou l’autre des époux.

Dans le cadre d’une procédure de divorce

Cas du bail conclu avant l’ordonnance de non conciliation

Durant une procédure de divorce, la loi permet au conjoint qui souhaite conserver le domicile conjugal d’en demander l’attribution préférentielle au juge.

Cette attribution se fera au regard des intérêts familiaux et sociaux en cause. En octroyant le bail à un époux, le juge l’impose au bailleur comme seul locataire. Toutefois, à moins que le bailleur n’accepte le changement de locataire, l’attribution préférentielle du logement ne dispense pas l’époux « évincé » de l’obligation solidaire.

Ainsi, lorsque l’époux auquel le bail afférent au domicile conjugal été attribué ne paye pas les loyers, le bailleur peut directement se tourner vers son conjoint.

Cas du bail conclu après l’ordonnance de non conciliation

Lorsque le contrat bail a été conclu après l’ordonnance de non conciliation, seul l’époux signataire est tenu responsable à l’égard du bailleur.

Cessation de la solidarité

Si l’un des conjoints a abandonné le domicile conjugal, celui-ci demeure tenu par l’obligation de solidarité. En cas de non paiement du loyer, le propriétaire pourra se retourner contre chacun des époux pour obtenir le paiement de l’intégralité des arriérés de loyers.

La solidarité subsiste même en cas de séparation autorisée par une ordonnance de non conciliation. Seul le jugement définitif de divorce et sa transcription sur les registres d’état civil mettent fin à la co-titularité et solidarité des époux.

Mais quand bien même le jugement de divorce a été publié, les époux restent solidaires quant au paiement des arriérés de loyers antérieurs à la date de la transcription du divorce sur l’acte de mariage.

L’engagement de la caution

Étendue de son engagement

Depuis la loi du 6 juillet 1989 (article 22-1, devenu article 341-2 du Code de la consommation), le contrat de cautionnement est entouré d’un formalisme de protection. Ce formalisme impose notamment à la caution de rédiger à la main le montant des sommes qu’il aurait à payer en cas de défaut de paiement de la part du locataire. Le montant doit être rédigé en tous chiffres et toutes lettres. Si cette règle n’est pas respectée, le cautionnement n’est pas valide.

La caution qui s’est engagée pour une durée déterminée, comme la durée du bail initial ou du bail en cours, ne peut dénoncer le cautionnement avant le terme du contrat de location. Cela signifie que si le bail initial était de trois ans, la caution devra attendre la fin de la durée du bail (donc à l’issue des trois ans).

Cependant, l’acte de cautionnement contient parfois certaines clauses prévoyant que la survenance de certains événements libérera la caution de son engagement. Pourront ainsi être pris en compte le divorce des époux ou le décès de l’un d’entre eux, par exemple.

Si le bail est renouvelé à la date d’échéance du contrat de location, la caution est dégagée de son obligation pour les dettes nées postérieurement à cette date, sauf bien entendu si elle a signé un nouvel acte de cautionnement avec le bailleur.

Il arrive souvent que l’acte de cautionnement prévoit une tacite reconduction de la caution en cas de renouvellement du bail. Dans cette hypothèse, la personne qui s’est portée caution pourra mettre fin à son engagement à la condition de l’avoir dénoncé avant la date de renouvellement du bail.

Lorsque la caution s’est engagée pour une durée indéterminée (aucune date n’est précisée dans l’acte de caution ou alors la durée du bail n’est pas indiquée), elle peut résilier l’acte à tout moment.

Le garant a intérêt à prévenir le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception de son intention de mettre fin à son engagement.

Extinction de la caution

• en cas de durée déterminée, au terme prévu dans la convention (sauf clauses contraires)
• si la durée du bail n’était pas précisée, le cautionnement prend fin à l’expiration du bail au cours duquel la caution a résilié son engagement.
• le locataire a remboursé la totalité de la dette
• en cas de décès de la caution si l’acte le prévoit sinon les héritiers de la caution sont tenus au paiement (mais uniquement les sommes dues jusqu’au décès)